Receita Federal: "Quem aluga uma casa deve nos pagar imediatamente € 12.000": não há isenções, é preciso pagar.

Como funciona o imposto de taxa fixa: taxas, impostos e novos desdobramentos. Veja o que o regime tributário confirmado para 2025 prevê.

O regime de alíquota fixa (cedolare secca) continua sendo um dos principais incentivos fiscais para aluguéis de imóveis residenciais até 2025. A Lei Orçamentária confirmou a introdução de três alíquotas diferentes, calibradas de acordo com o tipo de contrato e locação: 21% para contratos com controle de aluguel, 10% para contratos com controle de aluguel e 26% para aluguéis de curta duração . Esse regime funciona como um imposto substituto para o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPEF) e sobretaxas correlatas, permitindo uma significativa economia tributária para aqueles que atendem aos requisitos.

O regime de tributação fixa (cedolare secca) permite aos proprietários de imóveis substituir o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPEF) por um imposto único calculado sobre o aluguel recebido. Ao optar por esse regime, o proprietário renuncia aos reajustes de aluguel baseados no ISTAT (Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas), mas fica isento do pagamento do imposto de registro e do imposto de selo. Essa opção pode ser exercida no momento do registro do contrato de locação, utilizando o formulário RLI, ou na renovação do contrato.

Três taxas diferentes permanecerão em vigor em 2025. A taxa padrão de 21% aplica-se a contratos de aluguel por prazo indeterminado, enquanto a taxa reduzida de 10% aplica-se a contratos de aluguel com prazo determinado, com o objetivo de incentivar a oferta de imóveis com aluguéis mais acessíveis. A taxa de 26% para aluguéis de curta duração, aplicável a quem aluga mais de um imóvel por períodos inferiores a 30 dias, também foi confirmada . Essa medida visa regular um mercado em constante expansão, frequentemente vinculado a plataformas de intermediação online.

Para melhor compreender a lógica por trás das diferentes taxas de imposto, considere o caso de um proprietário com sete imóveis: quatro para aluguel por temporada e três alugados para estudantes com contratos de aluguel pré-estabelecidos. O primeiro imóvel, utilizado para aluguel por temporada, está sujeito a uma alíquota fixa de 21%, enquanto os outros três estão sujeitos a uma alíquota de 26%. Os apartamentos alugados com contratos pré-estabelecidos se beneficiam de uma alíquota fixa reduzida de 10% , demonstrando como a estrutura progressiva de impostos recompensa aluguéis estáveis ​​a preços controlados.

Requisitos e vantagens do imposto de taxa fixa

Os proprietários de imóveis destinados exclusivamente ao uso residencial, não vinculados a uma atividade comercial, podem optar pelo regime de tributação fixa . Os imóveis devem estar classificados nas categorias cadastrais A1 a A11 e podem incluir também benfeitorias relacionadas. Além da simplificação tributária, o regime de tributação fixa isenta o proprietário do pagamento de sobretaxas municipais e regionais, imposto de registro e imposto de selo, tornando a gestão contratual mais ágil e transparente.

O pagamento segue o calendário do IRPEF, com uma entrada e um saldo. A entrada deve ser paga em parcela única até 30 de novembro, se inferior a € 257,52, ou em duas parcelas (junho e novembro), se superior. O saldo deve ser pago até 30 de junho do ano seguinte. Os pagamentos são feitos através do formulário F24 com os códigos fiscais 1840, 1841 e 1842. O cumprimento dos prazos é essencial para evitar multas e juros.

Penalidades e controles tributários

Um novo regime de penalidades está em vigor desde setembro de 2024 e permanecerá em vigor até 2025. As principais infrações envolvem a omissão na declaração do aluguel, declarações de imposto de renda incorretas e a falta de registro do contrato. As penalidades podem variar de 45% a 140% do imposto devido, com valores mínimos definidos por lei. Esse endurecimento das penalidades visa garantir maior transparência e combater a sonegação fiscal no setor de locação.

A adequação do regime de tributação de taxa fixa depende da situação específica do contribuinte. A taxa de 10% continua sendo a mais vantajosa, enquanto a taxa de 21% deve ser avaliada com base na renda total e na perda de deduções fiscais. Além disso, a renda proveniente de aluguel afeta integralmente o ISEE (Indicador de Situação Econômica Equivalente) e não permite deduções ou créditos fiscais. Por esse motivo, antes de optar pelo regime de tributação de taxa fixa, é recomendável consultar um especialista tributário que possa avaliar os reais benefícios econômicos caso a caso.